똘레랑스

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대부분의 사람들은 월세보다는 전세로 사는 것이 유리하다고 생각한다. 전세로 살면 목돈을 안전하게 맡기고 매월 나가는 돈이 없다고 생각하지만, 월세는 매월 ‘생돈’이 나가므로 엄청난 손해라고 생각하는 것이다. 과연 그럴까?
 
전세와 월세 중 어느 것이 유리한지는 거주비용을 계산해보면 간단히 알 수 있다. 
전세 2억 원으로 살게 되면 2억 원×6%(기회비용)+2억 원×4%(인플레이션)=2,000만 원/12=166.66만 원이다. 전세로 살게 되면 매월 나가는 돈이 없다고 생각하기 쉽지만, 실제로는 2억 원에 대한 기회비용과 인플레이션에 의한 화폐가치 추락으로 매월 166만 여원을 손해 보는 셈이 되며, 1년이면 2,000만 원이 사라지게 된다. 이해하기 쉽지 않겠지만 전세로 사는 사람들이 아무리 열심히 일하고 돈을 아껴도 오르는 전세금을 모으기 쉽지 않은 데는 이런 이유가 깔려 있는 것이다. 전세로 살게 되면 재테크할 수 있는 목돈을 깔고 앉아 있기 때문에 더 나은 미래를 설계하기가 어려워 전세 난민이 될 확률이 높다. 
 
전세 2억 원은 월세로는 보증금 3,000만 원에 120만 원이다. 우리나라는 아직 세입자의 전세 선호 현상이 강해서 전세의 월세 전환율은 70∼80% 정도 된다. 집 주인은 월세를 선호하지만 세입자는 전세를 선호하고 정부의 전세 자금 저리 대출이 있어 월세 전환율이 아직은 낮은 편이다. 보증금 5,000만 원에 월 100만 원, 보증금 1억 원에 월 60만 원도 가능하다. 
 
보증금 3,000만 원에 월 120만 원의 거주비용은 120만×12+3,000만×10%=1,740만/12=145만 원. ‘뭐야 별 차이 없잖아?’ 하고 당신은 반문할지 모른다. 하지만 이렇게 반문한다면 당신은 절대로 부자가 될 자격이 없다. 나머지 1억 7,000만 원을 장롱 속에 감추어두거나 은행에 넣어두었을 테니 말이다. 은행에 정기예금을 들어둔다면 이자가 붙긴 하지만 인플레이션도 이자율만큼 하니 실질적으로는 돈이 불어나지 않는다. 
 
당신이 거주비용을 줄이려면 1억 7,000만 원으로 기회비용을 살려야 한다. 연 6%면 1년에 1,020만 원, 연 8%면 1년에 1,360만 원을 벌 수 있다. 그렇게 되면 당신의 거주비용은 720만/12=60만 원, 또는 380만/12=31.66만 원으로 대폭 줄어들게 된다. 따라서 전세로 사는 것보다는 월세로 사는 것이 거주비용을 줄일 수 있으며, 당신이 부자로 갈 수 있는 시작이 된다. 
 
당신은 또 이렇게 반문할지도 모른다. 1억 7,000만 원으로 어디에 투자하라는 것인지, 투자해서 과연 6∼8%의 수익률을 올릴 수 있다는 것인지, 그러다 그 돈마저 날리는 것은 아닌지 하고 말이다. 당신이 그렇게 의심하고 걱정하는 것은 당연한 일이다. 당신이 투자해서 돈을 벌 수 있는 능력이 있다면 지금 그 모양으로 살고 있겠는가? 부자는 아무나 되는 게 아니다. 돈을 벌려면 피땀을 흘려야 하고 상당한 연구와 노력을 기울여야 한다. 1억 7,000만 원을 그냥 들고 있다고 해서 돈을 버는 것은 아니다. 돈을 벌려면 당신이 취직을 위해 노력했듯이 재테크를 위한 연구를 코피 쏟아가며 해야 한다.

연 6∼8%의 수익률을 올릴 수 있는 투자 대상은 다양하다. 어떤 이는 그 돈으로 부업을 하기도 하고, 주식 투자를 하기도 하며, 채권을 구입하기도 한다. 하지만 월세가 고정적으로 나오는 부동산 투자는 초보자들이 하기 그리 어렵지 않은데다 인플레이션 헤지 기능이 있고, 무엇보다 임대료 상승으로 인한 자산가치 증식이 있어 부를 축적하는 데 유리하다. 
 
물론 당신은 또 이렇게 반문할 수도 있다. ‘그런 부동산이 있겠어? 원룸이나 투룸 공급이 과잉이고 임대료 수익률도 낮던데...’ 하고 말이다. 그러나 당신이 이런 수익률 높은 물건을 찾기 위해 얼마나 노력을 기울였는가 스스로 반성해봐야 한다. 보물은 아무나 찾을 수 있는 게 아니다. 오랜 시간 엄청난 노력을 기울여도 찾을까 말까 한다. 그런데 당신은 고작 컴퓨터 앞에서 손가락이나 까딱이고, 지인들의 지나가는 말에 귀를 쫑긋 세우는 정도이니 당신 앞에 나타나지 않는 것은 당연한 일이다.  
 
세계에서 전세 제도는 우리나라뿐이다. 미국이나 유럽, 일본 등 선진국은 모두 월세 제도를 유지하고 있다. 그들은 세입자를 위해 가구도 전부 비치해놓기 때문에 임차인은 그야말로 몸만 들어가서 살면 된다. 우리보다 못사는 중국 등 동남아시아 국가도 모두 월세 제도만 있다. 왜 그럴까? 전세가 좋다면 다른 나라도 전세 제도가 있어야 한다. 그 나라가 우리보다 생각이 짧아서일까?
 
전세는 부동산, 특히 주택이 비정상적으로 가격이 폭등하는 나라에서만 생기는 왜곡현상이다. 주택 시장이 안정되면 전세 제도는 있을 수가 없다. 집 주인이 정신이 약간 이상하지 않고서야 저금리인 시대에서 전세를 놓을 수가 없다. 월세를 받아야 집을 소유할 수 있는 이유가 생기고 손해를 보지 않게 된다. 우리나라도 주택 시장이 안정되면 시세 차익으로 전세 끼고 집을 살 투자자는 없으며, 다주택자들은 거주 외의 집은 모두 월세로 전환해 수익을 올리려 할 것이다. 
 
이런 도도한 자본시장의 흐름을 정부나 국민이 막을 수는 없다. 하지만 전세에서 반전세, 월세로 급격히 전환하게 되면 서민들의 주거가 불안정해질 수 있기 때문에 정부 입장에서는 월세로의 연착륙을 위해 당분간은 전세 자금 저리 대출을 해줄 수밖에 없다. 하지만 국민 혈세로 언제까지 저리 대출을 해줄 수는 없으므로 임대주택을 지속적으로 공급하여 월세 제도를 정착시킬 것이 분명하다. 
 
따라서 전세를 사는 사람들은 다가올 월세 시대에 대비해 월세로 살고 월세 수입을 올릴 수 있는 투자에 심혈을 기울여야 한다. 그래야 거주비용이 줄어들고 현금흐름이 좋아져 전세 난민에서 벗어나고 더 나은 미래를 계획할 수 있다. 서울대학교에 들어가려면 코피 쏟아가며 공부해야 하듯이, 현금흐름을 창출하기 위해서는 상당한 발품을 팔고 안목을 높이는 공부를 해야 한다. 
 
이게 싫다고 해서 그냥 안주해서는 전세 난민이 될 수밖에 없고 내 집 마련은 요원하다. 그렇다고 해서 집을 사려고 돈을 모으는 것은 삶만 피곤해질 뿐 별 효과가 없다. 아무리 아껴서 돈을 모아봤자 돈을 모으는 속도가 인플레이션에 의한 화폐가치 추락을 쫒아갈 수가 없기 때문이다. 
 
만에 하나라도 전세금에 대출금을 합쳐 집을 사려는 우를 범하지 말지어다. 원리금 상환하다 어느 날 늙어 버린 당신을 발견하게 되고, 직장에서 언제 잘릴지 몰라 전전긍긍하는 당신이 싫어질 것이다.

P씨(34세)는 직장 경력 7년 차로 결혼한 지 6개월 되었다. 그는 6개월 후 태어날 아기를 위해 아내와 함께 내 집 마련을 할 계획이다. 그가 생각하고 있는 주택은 정부가 싸게 분양하는 보금자리 아파트. 그가 가진 돈은 전세금 1억 원과 알뜰살뜰 모은 5,000만 원 등 1억 5,000만 원이다. 공공분양이라 다른 아파트에 비해 분양가가 대폭 싸다고는 하지만 33평형을 사려면 대출을 1억 5,000만 원 정도 받아야 한다.

그는 내 집 마련에 대한 대가가 너무 크다는 것을 깨닫고 고민하기 시작했다. 평생 모은 전 재산을 부동산에 묻는 것도 모자라 빚을 1억 5,000만 원이나 져야 하기 때문이다. 이자만 매월 50만 원을 내야하고 원리금까지 상환하려면 허리가 휘어야 한다. 내 집을 갖자니 목돈이 다 사라지고 현금흐름이 나빠진다. 오로지 내가 무리해서 산 아파트 값이 오르기만 기다려야 하는 신세가 된다. 그는 고민 끝에 결정을 내리지 못해 필자를 찾아왔다.

자, 여러분은 어떤 결정을 내릴 것인가. 취득세도 면제, 양도세도 면제니 이참에 아파트 사는 것은 분명 매력적인 일이다. 정부의 적극적인 부동산 부양책으로 침체된 부동산 시장이 살아난다면 상당한 양도차익을 거둘 수 있을 것 같기도 하다. 또 집 없는 설움은 좀 큰가? 해마다 오르는 전세금 부담하기도 만만치 않고 이사 가는 것도 번거롭기 짝이 없다. 게다가 가족들과 행복하게 지내고 남들에게 체면치레도 하려면 내 집, 내 아파트는 있어야 한다. 남의 집 살면 어딘지 초라해 보이지 않는가.

이럴 때는 단순 명료하게 수치로 비교하는 것이 객관적이고 합리적이다. 내 집 마련이란 재테크 외에 삶의 질이란 감정이 개입될 수밖에 없는 일이기 때문에 인정보다는 계산으로 분석하는 것이 비교하기가 훨씬 수월하다.

P씨가 이 아파트를 3억 원에 분양받는다면 월 거주비용은 3억×6%(기회비용)+1.5억×4%(대출이자)=2,400만 원/12=200만 원이다. P씨가 월 거주비용으로 200만 원을 부담하려면 그의 월 수입은 최소한 800만 원은 넘어야 한다. 그렇지 않으면 그는 그의 수입에 비해 과도한 거주비용을 지불하게 되므로 현금흐름이 아주 나빠지게 된다. 게다가 아파트 값이 물가상승률 이상으로 오르지 않는다면 그는 하우스 푸어가 될 확률이 아주 높다.

만약 P씨가 1억 5,000만 원이란 돈으로 집을 사려고 하지 않고 3000 만 원 보증금에 월세 100만 원으로 집을 임차하고, 남는 돈 1억 2,000만 원으로 연 7%의 수익을 올릴 수 있는 곳에 투자한다면 그의 거주비용은 훨씬 줄어들게 된다. 〔3,000만×10%(기회비용 6%+인플레이션 4%)+100만×12〕-1.2억×7%=660만/12=55만 원. 집을 사면 거주비용이 200만 원이지만 월세로 살고 투자하면 거주비용은 55만 원으로 줄어들게 된다. 한 달에 무려 145만 원이나 차이가 되므로 P씨의 삶의 내용은 완전히 다르게 된다.

당신은 어떤 선택을 내릴 것인가? 여전히 대출을 끼고 집을 살 것인가? 생활비는 모자라 쩔쩔 매며 살지언정 내 집을 갖고 사는 게 훨씬 즐겁다고 생각하는가. 아님 비록 남의 집에 살더라도 현금흐름을 좋게 할 것인가. 현금흐름이 좋아지면 생활도 여유 있고 미래를 위해 재테크도 하는 즐거움을 가질 수 있다.

현금흐름을 좋게 하면 내 집은 언제든지 장만할 수 있다. 거주비용이 줄어든 데다 저축할 수 있는 돈도 늘어나기 때문에 시간이 지나면 여유자금은 점점 많아지게 된다. 게다가 저성장이 지속되고 아파트 공급이 계속 증가하게 되면 수도권의 아파트 값은 계속 떨어질 확률이 높다. 굳이 집을 살 필요도 없다. 앞으로는 전세를 월세로 전환하는 소유자들이 늘어나고 정부의 임대주택도 계속 증가할 것이므로 질 좋고 싼 월세 주택들을 쉽게 구할 수 있다.

미국이나 유럽도 어느 정도 재산이 있어야 자기 집을 장만할 수 있다. 대부분의 서민들은 대출이 90% 이상이 되는 모기지론으로 집을 장만해 매월 상당액의 원리금을 갚으며 살고 있다. 말이 자기 집이지 실상은 월세로 사는 것과 다를 바 없다. 우리나라도 모기지론이 활성화되면 자신의 전 재산을 주택에 묻는 일이 없어질 수 있다. 하지만 아직도 우리나라는 자기 집을 장만하려면 최소한 40% 이상 자기 돈이 들어간다. 거의 전 재산을 아파트에 묻어야 하는 것이다.

앞으로 전세가 점점 줄어들고 반전세나 월세가 주류를 이루게 되면 전세 난민 혹은 월세 난민도 점점 사라질 것으로 보인다. 전세 끼고 투자 목적으로 집을 사려는 사람도 줄어들 것이고, 전세를 반전세나 월세로 전환하게 되면 지금처럼 몇천만 원씩 전세금을 올려줄 필요가 없어질 것이기 때문이다. 또한 월세가 정착하게 되면 집 주인이 세입자 눈치를 살피며 고객만족을 실천할 풍토가 정착될 것이 분명하다. 임대사업도 경쟁시대로 접어들기 때문에 세입자 유치에 보다 심혈을 기울여야 할 것이기 때문이다.

내 집 마련은 사실 우리 어머니 세대에서는 아주 절실한 일이었다. 내 집 마련은 재테크이기 전에 남의 집 살이 설움을 씻는 일이었기 때문이다. 게다가 가지고만 있으면 아파트 값이 팍팍 올라주니 대출 이자를 갚고도 상당한 차익이 남아 부자가 될 수 있는 방법이기도 했다.

하지만 이제 아파트 값이 과거처럼 팍팍 올라주는 시대는 끝났다. 오히려 대출을 많이 끼고 구입하게 되면 원리금 상환 부담으로 애물단지가 되고 있다. 아직도 많은 사람들이 전세와 대출 끼고 투자 목적으로 산 아파트들을 팔지 못해 어려움을 겪고 있다. 저성장과 고령화시대, 1∼2인 가구의 증가, 임대아파트 공급 증가 등으로 인해 아파트가 돈이 되는 시대는 다시 오지 않을 것이다.

지금도 내 집 마련을 하려는 사람들은 상당한 거주비용을 감수할 각오를 해야 한다. 사치스런 거주비용을 지불하고도 집을 사려는 사람들은 현재의 행복을 위해 미래의 행복을 포기해야 한다는 사실을 알아야 한다. 가족들의 삶의 질은 분명 좋아지겠지만 미래는 불투명해진다.

현재보다 미래를 대비하려는 분들은 부동산에 전 재산을 묻기보다는 현금흐름을 창출하는 일에 관심을 가져야 할 것이다. 월급 통장이 하나인 것보다는 둘 또는 셋 이상인 것이 현금흐름을 좋게 하는 것이며 부자로 가는 지름길이 되기 때문이다. 그러기 위해서는 부동산에 돈을 묻어서는 안 될 것이다.