농어촌 주택과 양도소득세
세법규정을 보면 일정요건을 갖춘 농어촌(고향)주택과 일반주택을 국내에 각각1개씩 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 판정한다. 이때 일정 요건에 대한 내용은 소득세법과 조세특례 제한법에서 규정하고 있다
1,농어촌 주택(이농,귀농주택)
(1) 농어촌 주택이란
-농어촌 지역: 수도권정비계획법 제2조 제1호에 규정된 수도권 외의 지역 중 읍지역(도시 계획구역안의 지역을 제외)또는 면지역(수도권이라 함은 서울 특별시와 인천 광역시 및 경기도 일원의 지역을 말함)
-농어촌 주택의 범위
*상속주택: 피상속인이 취득한 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
*이농주택: 농. 어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택으로서 전업으로 인하여 다른 시.구.읍.면으로 전출함으로써 거주자 및 그 부양가족의 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 주택으로서 이농인이 소유하고 있는 주택을 말한다
*귀농주택: 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택으로서 그 요건은 아래와 같다
①본적지 또는 연고지에 해당할 것
연고지란 농업에 종사하는 자와 그 배우자 및 직계존속의 원적이 있거나 5년이상 거 주한 사실이 있는 곳을 말한다
②1,000㎡ (단, 2007.2.27 이전까지는 99㎡)이상의 농지를 소유하는 자가 당해 농지의 소재지에 있는 주택을 취득하거나 어업인이 취득하는 주택일 것
③고가주택에 해당하지 아니할 것
④대지 면적이 660㎡ 이내일 것의 요건을 모두 갖춘 귀농주택 1채 취득(귀농 이전에 취득 한 것을 포함)하여 세대 전원이 이사하여 거주하다 위 일반주택을 양도하는 경우,당해 양도주택이 1세대1주택의 요건을 갖춘 경우에는 양도소득세가 비과세되는 것이다
(2)이농 및 귀농주택으로 인한 비과세 특례 적용 방법
1주택을 소유한 자가 서울.인천.경기도를 제외한 읍.면지역(도시계획구역 안 지역은 제 외)에 소재한 상기 농어촌 주택을 보유하여1세대 2주택이 된 때에는 농어촌 주택 외의 주택(일반주택)을 3년 이상(서울 등 5대도시의 경우 2년이상 거주)보유하다가 팔면 양도 소득세가 과세되지 않는다 다만 귀농주택 소유자가 귀농일로부터 계속하여 3년이상 영농 또는 영어에 종사하지 아니하거나 그 기간동안 당해 주택에 거주하지 않은 경우 그 양도한 일반주택은 1세대 1주택으로 보지 아니한다 .이 경우 ‘귀농인’이란 세대전원이 사실상 이전하는 것을 말하는 것이다
이외의 비과세특례 적용상 주의해야 할 사항은 아래와 같다
-귀농으로 인하여 농어촌주택을 취득하게 되는 경우 귀농 후 최초로 양도하는 1개의 일반 주택에 한하여 위 비과세특례를 적용하며 이후 새로이 취득한 일반주택에는 적용배제한다
-귀농이후 일반주택이 아닌 농어촌주택을 먼저 양도하는 경우는 양도당시 주택으로 보아 비과세특례를 배제한다
-귀농주택 때문에 일반주택을 양도하여 비과세 받은 1세대가 귀농주택에 3년이상 거주하지 아니하고 양도하는 경우 비과세 적용받는 일반주택은 1세대1주택 비과세 적용받지 못하고 양도소득세를 추징한다
2.농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 특례(조특법99-4)
(1)농어촌 주택 과세특례
1세대가 2003.8.1~2010.12.31 까지의 기간 중1개의 농어촌주택을 취득하여 3년이상 보유하고,당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에 적용한다
-농어촌지역:읍.면지역(수도권 및 광역시,도시지역,토지거래 허가구역,투기지역, 관광단지 지역은 제외)
-농어촌주택의 범위
*주택규모기준:대지660㎡,건물150㎡(공동주택116㎡)이내
*주택가격기준:2009.1.1이후 양도하는 경우는 아래와 같다
①2009.1.1이후 취득하는 경우: 취득당시 기준시가가 2억원 이하인 경우
②2008.1.1~2008.12.31까지 취득하는경우:취득당시 기준시가가 1억5천만원 이하인 경우
③2007.12.31까지 취득한 경우: 취득당시 기준시가가 7천만원 이하인 경우
*주택보유기준: 취득일로부터 3년이상 보유
-일반주택이 소재한 읍 면지역(또는 연접 읍. 면지역)이 아니 곳에 농어촌주택을 취득할 것
(2)고향주택 과세특례
1세대가 2008.1.1~2011.12.31까지의 기간중 1개의 고향주택을 취득하여 3년이상 보유하고,당해 고향주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에 적용한다
-고향지역:아래 요건을 모두 갖추어야 한다
①고향에 소재하여야 한다.이때 고향이란 다음 각호의 요건을 모두 충족한 시지역을 말함
㉠가족관계 등록부에 10년 이상 등재된 등록기준지
㉡10년 이상 거주한 사실이 있는 지역
②대통령 령으로 정한 시지역에 소재하여야 한다
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서귀포시 |
고향주택의 범위